微众银行12月4日发布声明后，蛋壳公寓暴雷事件算是告一段落，不过“租金贷”背后微众银行放贷合规问题以及资金监管问题仍引发关注。

 

蛋壳公寓暴雷事件，将深圳前海微众银行股份有限公司(以下简称“微众银行”)也推至了风口浪尖。

12月4日，微众银行发布声明称：“蛋壳租金贷客户退租后，与我行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在我行的贷款，然后我行结清该笔贷款。”

外界对上述声明普遍解读为是微众银行将对租客的债权转移到了蛋壳公寓身上，也就是说办理了“租金贷”的租客与蛋壳公寓解约后不再需要还贷。

不过，早在2018年杭州爱公寓破产时，“租金贷”等模式风险就已暴露，微众银行为何仍一直与蛋壳公寓保持着合作?为何不少租客反映对自己办理了“租金贷”不知情，微众银行在放贷上是否合规?

快速扩张 资金链紧绷

将时间拨回到2015年，彼时蛋壳公寓才刚刚成立，管理运营的房源仅两千余间，在众多长租公寓品牌中并不起眼。

此后5年时间里，蛋壳公寓快速扩张，不惜高价“抢”房。据《华夏时报》，一位北京海淀区的蒋姓房东曾同时接到自如和蛋壳公寓的房屋报价，自如报价约7000元/月，而蛋壳公寓则报价近8000元/月。

无独有偶，另一位上海浦东新区的业主告诉记者，其拥有的一套两居室，若以市场价出租，一个月大概是6000元到6500元，但是蛋壳能给到8000元/月。

高歌猛进下，蛋壳公寓的房源快速增长，至2019年末管理运营房源约44万间，2020年1月份蛋壳公寓在美国纽交所上市。进入2020年，受疫情影响，蛋壳公寓管理运营房源略有减少，根据2020年一季报，当期末蛋壳公寓管理运营的房源为41.9万间，较2015年末增长了近172倍。

高价拿房背后，蛋壳公寓的底气或许来自于各路资本力量的加持。

据记者不完全统计，在上市之前，蛋壳公寓收到来自各方机构投资者的共计约9亿美元的投资，其中CMC资本、老虎环球基金、春华资本、愉悦资本等机构均不止一次向蛋壳公寓投资。

比如，成立4个月后蛋壳公寓就完成了一笔数千万元人民币的A轮融资，投资机构为开物投资。

两年后的2017年6月，蛋壳公寓再次完成A+轮融资，金额上亿元，由愉悦资本领投。2018年2月蛋壳公寓宣布完成1亿美元B轮融资，此后蛋壳公寓接连完成C轮融资和D轮融资。

不得不提的是，快速扩张为蛋壳公寓暴雷埋下了“种子”，其近三年来资产负债率长期居高不下，资金链一直紧绷。

根据历年财报，蛋壳公寓2017年至2019年资产负债率为119.89%、82.62%和95.79%。同期内，蛋壳公寓的经营活动产生的现金流量净额也由-1.15亿元降至-19.11亿元。

此外，近三年来，蛋壳公寓一直处于亏损状态，且亏损逐年加剧，截至2019年末亏损34.37亿元。

“蛋壳的经营模式(平台)本身并不是引发债务危机的关键，导致暴雷的问题在于蛋壳这个平台过度加杠杆扩张，在突发疫情影响下，债务链断裂。”光大银行金融市场部分析师周茂华对记者表示。

微众银行“租金贷”引争议

除了上述融资所获得的资金之外，来自微众银行等金融机构提供的“租金贷”和入住租户的预付款也是蛋壳公寓的重要资金来源，尤其是“租金贷”。

年报显示，2019年蛋壳公寓租户中使用“租金贷”的用户占比约为65.9%，远高于住建部要求“租金贷”占比不超过30%的规定，蛋壳公寓通过“租金贷”方式获得的资金为27.53亿元。

不过，记者调查发现，数十亿“租金贷”背后，租客普遍表示在签好租房合同之后才得知自己办理了贷款，还有部分租客称直至蛋壳公寓暴雷才知晓自己是“背了贷款”的。

“一开始只说了可以月付，但是所有的都谈好了，说到如何办理的时候，告诉你要哪里签字，然后等待审核，审核之后才发现涉及微众银行。”租客王晨(化名)对记者表示。

租客李敏(化名)则称自己完全不知道签了租金贷。“有的时候逾期，或者是忘记交房租都是蛋壳公寓的提醒电话。”李敏告诉记者。

与李敏和王晨情况类似的租客并不少。记者在一个租客维权群中问及“在与蛋壳公寓签合同时是否知道自己签了贷款合同”时，有的租客说“工作人员全程操作，我们只签字就行”，还有租客表示“都是签约时候，涉及拿身份证录视频才知道”。

2010年2月12日银监会发布了《个人贷款管理暂行办法》，该办法第十五条规定：“贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。”

因此，为何租客对于“租金贷”的质疑如此普遍，微众银行在放贷上是否合规?《中国科技投资》记者致函微众银行，截至发稿，对方未予以回应。

此外，记者从租客处获得一份借款合同，合同3.3条规定：“本贷款仅用于支付房租，不能挪作他用”。既然不能挪作他用，那为何众多房东表示未收到租金呢?以武汉洪山区的业主孙登(化名)为例，他向记者透露，“四月份蛋壳就曾找到自己，以疫情期间经营困难为由，要我免了一个月的房租;后来七月份又找到我，要我降房租，我没同意;十一月开始，我就再也没收到过房租了”。另据这位业主表示，同样的情况在他认识的业主中非常普遍。

微众银行对这些资金是如何监管的?根据蛋壳年报披露，2019年12月31日，蛋壳公寓对于27.53亿元“租金贷”，在监管账户中留存的限制性现金为267983元人民币，大约在万分之一的水平，且这批资金中的94%都来源于同一金融机构。

同策研究院资深分析师张吉辉认为，从金融的角度来看，这些租金贷款分散、小额、滚动、个体间关联度极低，整体安全性较高，对于金融机构来说是相对优质的资产，“也许正是因为这种表象的迷惑，导致金融机构要求蛋壳留存的监管金额极低，这些轻视的行为，都会成为蛋壳暴雷事件持续发酵的隐患”。

另一个令许多租户不解的问题是，租户分别与蛋壳公寓和微众银行签订的合同中，关于提前退租的还款说明也不一致。

与微众银行签订的贷款合同4.4条款规定“如借款人发生提前退租使用本贷款支付租金的房屋，蛋壳公寓将向借款人退还剩余租金，借款人应该将退还的租金全额用于归还本贷款。为方便账务处理，蛋壳公寓将退还租金的资金直接划转至贷款人账户用于还款”。

而与蛋壳公寓签订的租房合同第五条则规定“退租后，乙方无须就已解除的租赁合同另行向第三方金融机构支付任何费用/或承担其他责任。”

对于两个条款内容差异，知名房产律师王玉臣表示，这两个条款分别讲的是不同的事情，且设置有前提条件。“比如租赁合同中约定的是按照租赁合同约定办理了退租手续后，前提是先按协议办手续，不是一提退租就可以不用担任何责任。”

另外，王律师还特别强调，“根据合同相对应的原则，租户和公寓之间的合同是不能约束第三方的”，租户与微众银行之间的债务债权关系的依据仍然是借款合同。

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